年产权到期房子就没了？专家：自动续期但有条件

近年来，随着房价的持续攀升和房地产市场的深度调整，70年产权问题成为千万业主心头的一根刺。"花几百万买的房子，70年后就不属于自己了？"这样的疑问在各大社交平台持续发酵。特别是在一线城市，许多90年代建造的商品房产权已经过去近30年，产权到期后的处置问题愈发凸显。最近某小区业主群因一则"土地使用权到期"通知炸开了锅，折射出当前社会对产权问题的集体焦虑。

70年产权从何而来？法律依据大揭秘

我国城镇住宅用地70年使用权的规定，最早可追溯至1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例将土地使用权按用途分为40年、50年、70年不等，其中居住用地确定为70年。需要明确的是，房屋所有权是永久的，所谓"70年产权"特指土地使用权。这种"房权"与"地权"分离的制度设计，源于我国土地公有制的基本国情，也是房地产市场发展的特殊产物。

自动续期≠免费午餐 这些条件要看清

民法典第359条明确规定："住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。"但法律同时规定"续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理"。目前具体实施细则尚未出台，但参考温州、深圳等地的试点情况，续期可能采取"补缴土地出让金"模式，费用或将按照基准地价的一定比例计算。值得注意的是，对于非住宅用地，法律并未规定自动续期条款，商业、工业用地到期后需重新申请。

房屋"高龄化"带来哪些现实困境？

随着首批70年产权住宅陆续进入"中年期"，一系列衍生问题开始显现。上海某1995年建成的社区，业主们就面临维修基金见底、管线老化等难题。更棘手的是，银行对剩余产权不足20年的房屋往往收紧贷款，导致二手房交易困难。部分城市出现"产权折价"现象，相同地段，剩余50年产权房屋比70年产权房屋价格低15%-20%。这些现实问题都在倒逼产权制度改革提速。

国外经验能给我们什么启示？

横向比较全球主要国家，英国实行999年土地使用权制，美国为永久产权，新加坡则有99年、999年和永久产权并存。值得关注的是香港模式：批租制度下，到期土地可续期50年，仅需缴纳年度地租（约为房产年值的3%）。这些国际经验显示，延长产权年限或降低续期成本，有助于稳定房地产市场预期。但专家也指出，我国土地财政依赖度较高，完全照搬国外模式并不现实。

普通业主现在该做什么准备？

面对尚不明朗的政策前景，业内人士建议业主做好三件事：首先，登录自然资源部门官网查询房屋确切土地使用年限；其次，关注所在城市试点政策，如深圳前海已探索差额续期模式；最重要的是，参与小区公共事务，推动业委会提前与政府部门沟通续期事宜。对于购房者而言，建议优先选择剩余产权年限较长的房源，并在合同中明确约定产权风险分担条款。